분기 마켓리포트 · 2025 Q4
2025년 4분기 지식산업센터 마켓리포트
건수는 줄고 금액은 늘었습니다. 서울만 거래가 증가했고, 신규 분양 현장은 한 곳도 없었습니다.
발행 2026-02 · 원문 반영 2026-09-23
01 EXECUTIVE SUMMARY
한눈에 보기
거래건수
1,093건
전분기 -1.3%전년동기 -2.3%
거래금액
5,455억원
전분기 +9.8%전년동기 +1.8%
거래면적
126,945㎡
전분기 +2.8%전년동기 -1.3%
평균 평단가
1,421만원/평
전분기 +6.9%전년동기 +3.2%
서울만 늘고 경기 · 인천은 줄었습니다
서울은 거래건수가 전분기 대비 11% 늘며 전국의 30%를 차지했습니다. 경기도 비중은 56%에서 52%로, 인천은 6%에서 4%로 줄었습니다. 인천은 건수가 38% 줄었는데도 건당 거래면적이 커져 거래금액은 오히려 증가했습니다.
저가 매물 중심의 실수요 거래
저가 매물을 중심으로 실수요 기업의 움직임이 눈에 띄게 나타났고, 입주업종 확대에 따른 효과도 함께 나타났습니다. 월별로는 10월 289건에서 12월 467건으로 회복했습니다.
신규 분양 현장 제로
4분기 신규 분양 현장은 공공을 제외하고 한 곳도 없었습니다. 2025년 전국 건축허가도 공공·사옥을 빼면 단 6건으로, 공급 측면은 사실상 붕괴했습니다.
| 지역 | 건수 | QoQ | 금액 | QoQ | 평단가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경기 | 569 | -8.7% | 2,017 | -13.6% | 1,188 |
| 서울 | 326 | +10.5% | 2,690 | +30.4% | 2,364 |
| 인천 | 44 | -38.0% | 341 | +136.8% | 678 |
| 대전 | 30 | +3.4% | 70 | -34.6% | 1,038 |
| 기타 | 124 | +39.3% | 329 | +4.4% | — |
단위 건 / 억원 / 만원·평(전용면적 기준) · QoQ = 전분기 대비 · 기타 = 경남 · 경북 · 전남·광주 · 부산 · 광주 · 전북 · 울산 · 충남 · 충북 · 강원 · 제주 · 대구 (여러 지역을 묶은 평단가는 의미가 없어 표시하지 않습니다)
- 01수도권 월평균 거래건수 313건 — 전분기 330건, 전년 동분기 322건보다 감소
- 02실거래가 상위 10곳 중 8곳이 성동구
- 032025년 전국 건축허가 6건(공공·사옥 제외)
- 042024년 이후 수도권 준공 22곳 중 잔금납부율 50% 초과는 3곳
02 CHARTS
핵심 차트
발행 분기까지의 추이입니다. 축과 기준 분기를 함께 표기합니다.
분기별 거래량
2021 Q1 ~ 2025 Q4 · 20개 분기
분기별 평균 거래가격
전용 평당 기준
03 ANALYSIS
해석
분양이 아니라 금융이 사업의 핵심이 되었습니다
분양의 성공이 어려워지면서 시장이 금융 중심으로 구조 전환되었고, PF를 유지할 수 있는지가 사업의 성패를 가르게 되었습니다. 개발사업의 실패는 시행사의 파산이나 참여배제로 끝나지 않고 시공사와 금융기관으로 리스크가 확산되고 있습니다.
투자상품으로서의 모델은 사라졌습니다
매매·임대시장은 약보합세를 유지하고 있으나 가격 신뢰도가 약화되고 공실이 구조화되면서 투자상품의 모델은 완전히 사라졌습니다. 다만 거품이 제거된 낮은 가격은 스타트업과 제조업 기반 기업이 재유입되는 긍정적 효과도 함께 가져왔습니다.
잔금 미납의 규모가 드러났습니다
2024년 이후 수도권에 준공된 지식산업센터 22곳 중 2025년 12월 기준 잔금납부율이 50%를 넘는 곳은 3곳뿐이며, 미분양과 잔금 미납금액 합계는 약 5조원을 초과합니다. 특히 2025년 이후 준공된 현장의 납부율이 저조합니다.
주요 이슈
공실의 구조화
경기불황이 아니라 공급의 문제신규 창업 수요가 감소하면서 호황기에 소형면적 중심으로 집중 공급된 지역일수록 공실이 장기화·구조화되는 경향을 보입니다. 이는 경기불황 때문이 아니라 수요예측 없이 공급된 구조적 문제입니다.
법원경매의 확산
경기도 외곽에서 서울 전역으로그동안 법원경매는 경기도 도시지원시설용지의 임대·전매 투자자 물건 중심이었으나, 최근에는 성동구와 송파구를 포함한 서울시 전 지역의 경매 물건이 증가하고 있습니다. 전국에서 거래가격이 가장 높은 두 지역도 불황을 피하지 못했으며, 단기간에 감소세로 전환되기는 어려울 것으로 예상됩니다.
LTV 하락과 기대출 상환 요구
신축도 담보가치가 떨어졌다LTV 하락으로 입주시장의 잔금대출이 제한되는 동시에, 이미 잔금대출을 실행했던 신축 지식산업센터의 담보가치도 하락하면서 금융기관이 대출금 일부 상환을 요구하거나 대출 연장을 거부하고 있습니다. 고분양가 현장은 잔금 대출이 LTV 50~60%로 축소되어 계약해제와 민원이 발생하고 있습니다.
대형면적 거래의 증가
오피스에서 지식산업센터로강동구 세종텔레콤 공장 부분 전체(약 5,099평)가 ㈜코켐에 590억원, 성동구 서울숲에이타워 12층 전체(계약면적 약 469평)가 ㈜알테오젠에 112억원, 용인테크노밸리 A동 5·6층 전체와 일부 호실(약 1,788평)이 ㈜경보제약에 약 99억원에 매각되었습니다. 50억원 초과 거래가 성동구·금천구·안양시에 3건 더 있습니다. 층별·건물 전체 공실로 대형면적이 확보되면서 오피스에서 이전하는 기업이 늘고 있으며, 이 추세는 대형면적 공실이 해소될 때까지 지속될 전망입니다.
입주업종 확대의 명암
법 개정이 아닌 지자체 재량잔금 미납과 공실률 상승이 사회 문제가 되면서 산업단지 밖 개별입지는 지자체별로 입주업종을 확대·완화하는 추세입니다. 서울 영등포구는 법인보험대리점(GA)과 금융 일부 업종을, 고양시·하남시와 경기도 13개 지역은 건설업을 조건부로 허용했습니다. 다만 산업집적법 개정이 아니라 지자체별 재량 판단이어서 기준이 제각각이고 수분양자의 혼란이 가중되고 있습니다.
공공 지식산업센터의 고전
가격과 구조의 차별성 부재중소벤처기업부가 비수도권에 160억원을 지원하는 공공임대형 지식산업센터와 GH가 공급하는 공공분양형 지식산업센터가 높은 임대·분양가격과 차별성 없는 구조로 낮은 입주율·분양률을 보이고 있습니다.
04 IMPLICATIONS
시사점
구조조정을 요구하는 목소리가 여러 곳에서 나타날 것으로 예상됩니다. 낮은 잔금납부율로 시공사는 공사비 회수에 비상이 걸렸고 기업신용도가 하락했으며, 1순위 대주단의 원금 회수까지 어려워진 현장이 늘고 있습니다.
분양방식
분양률보다 신용 검증
분양대행사는 오프라인 피라미드 방식과 무분별한 온라인 마케팅으로 투자자를 공략해 왔으나, 분양에는 성공하고 사업은 실패하는 결과를 낳았습니다. 수분양자의 신용도와 잔금납부 능력을 검증하는 시장으로 바뀌고 있으며, 영업사원의 실명·이력관리와 관리감독의 필요성도 제기됩니다.
신규 개발
양극화된 멈춤
착공 전 개발사업은 실거래가 하락과 주변 분양가 할인의 영향으로 분양을 시작도 하지 못하고 있습니다. 1군 건설사가 시공사인 경우 신용보강으로 단기 리파이낸싱을 유지하지만, 중소건설사인 경우 공매가 진행되는 양극화가 나타납니다. PF 정상화 펀드로 공매하는 토지는 반복 유찰되고 있습니다.
출구전략
주거전환 특별법, 2026년 상반기 발의 예정
국토교통부가 지식산업센터를 오피스텔 등 주거시설로 전환하는 특별법을 2026년 상반기 발의할 예정이며, 연구용역은 2025년 하반기부터 추진되었습니다. 다만 추가 건축비용, 기존 수분양자와의 형평성, 코어분리, 기계·전기·소방 문제를 풀어야 해 현장 적용에는 시간이 필요합니다. 특별법이 제정되어도 지역별 건축조례와 구조 적격성 때문에 모든 지식산업센터로 확대되기는 어려울 전망입니다.
운영전략
임대형 전환의 한계와 하이브리드
고전하는 입주현장은 임대형 전환도 검토하지만 시장 임대료가 너무 낮아 부채상환비율을 충족하지 못해 장기간 손실을 감수해야 합니다. 이에 하이브리드형과 온·오프라인 전방위 마케팅을 검토하는 현장이 증가하고 있습니다.
05 METHODOLOGY
방법론
- 데이터 출처
- 국토교통부 실거래가, 대법원 등기정보광장, 대법원 인터넷등기소, 한국산업단지공단 팩토리온, 건축물관리대장, 세움터 등 공공데이터를 수집·분석하고 자사 고유데이터를 결합·가공합니다.
- 검증 절차
- 실거래가는 국토교통부 실거래가 시스템을 기반으로 하되, 각 분기 종료 후 신고기간 30일이 경과하는 데이터 검증 유예 기간을 거칩니다. 이를 통해 계약 취소와 이상거래를 원천 배제하고, 등기 데이터 특유의 시차를 보정합니다.
- 실거래 집계 범위
- 전국 지식산업센터 · 2021 Q1 ~ 2026 Q2
- 추출 · 산출
- 공장·창고 실거래 중 집합건물·공장용도를 추출해 지식산업센터114 보유 건물 주소와 대조했습니다. 평균단가는 총 거래금액을 총 전용평수로 나눈 가중평균입니다.
- 원문 · 반영 시점
- 2025년 4분기 마켓리포트 [지식산업센터114] ver3_R.pptx · 2026-09-23 반영
화면의 수치는 현재 집계 기준으로 다시 계산한 값입니다. 원문 리포트는 발행 당시 값을 담고 있어 일부 차이가 있을 수 있으며, 최신 수치는 시장정보에서 확인하실 수 있습니다.
06 SERVICES
관련 서비스
본 리포트의 저작권은 ㈜알이파트너에 있으며 동의 없이 복제·배포할 수 없습니다. 수록된 내용은 신뢰할 수 있는 데이터를 기반으로 하나 완전성을 보장하지 않으므로 투자정보나 증빙자료로 사용할 수 없습니다.